Những điểm mới của Luật kinh doanh bất động sản

Luật kinh doanh bất động sản (KDBĐS) năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014 và sẽ có hiệu lực thi hành từ 1/7/2015. Với một loạt điểm mới, Luật KDBĐS năm 2014 đã tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho các doanh nghiệp cũng như người dân tham gia vào quá trình KDBĐS như việc đầu tư xây dựng các dự án bất động sản (BĐS) để kinh doanh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Mở rộng phạm vi KDBĐS cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài...

Cụ thể, so với Luật KDBĐS hiện hành thì Điều 5 của Luật KDBĐS năm 2014 quy định rất chi tiết các loại BĐS đưa vào kinh doanh bao gồm: nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh QSDĐ.

Luật KDBĐS năm 2014 đã quy định chi tiết phạm vi, hình thức KDBĐS đối với từng chủ thể KDBĐS. Theo đó, tổ chức, cá nhân trong nước được KDBĐS dưới các hình thức: mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng kỹ thuật đó; đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; đối với đất được Nhà nước công nhận QSDĐ thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất; nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

Luật KDBĐS 2014 quy định tổ chức, cá nhân KDBĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Về vấn đề bán nhà ở hình thành trong tương lai trước đây Luật KDBĐS năm 2006 quy định chưa chặt chẽ. Do vậy, thực tế phát sinh nhiều khiếu kiện, tranh chấp xảy ra. Khắc phục những tồn tại, Luật KDBĐS 2014 đã bổ sung nhiều quy định về hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai.

Cụ thể, Điều 55 quy định về điều kiện của BĐS hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh nếu thỏa mãn các điều kiện: có giấy tờ về QSDĐ, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Muốn bán, cho thuê mua nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì bắt buộc chủ dự án phải có bảo lãnh. Điều 56 của Luật KDBĐS 2014 quy định chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết...

Nhật Anh